探している3種類（優先順）
優先 1
戸建て（賃貸用・再生）
400〜500万円前後
物件＋リフォームの総額目安。日本政策金融公庫の融資で取得します。内容次第で上振れも検討します。
優先 2
中古一棟アパート
3,000万円以下を優先
1.5億円まで検討。表面利回り8.5%以上、積算評価60%以上が目安です。
優先 3
土地から新築（木造アパート用地）
都内中心・9〜18戸
完成後の表面利回り8.5%以上。建築は当社で地場の工務店に見積を取ります。
共通条件
| エリア | 東京・神奈川・埼玉・千葉（国道16号の内側が中心）。東京へのアクセスが良い物件は、他の条件を少し緩めて検討します。 関東圏でも東京から遠い地域は原則対象外です。 |
|---|---|
| 駅徒歩 | 17分以内：優先18〜25分：検討可25分超：原則対象外 戸建ては車の需要（駐車場付き）があれば駅から遠くても相談可。バス便の場合は乗車時間とバス停徒歩を分けて教えてください。 |
| 法令 | 再建築可・接道に問題がないことが前提です。 |
| 価格 | 売出価格から10〜15%程度のご相談余地がある物件を特に歓迎します（値下げ履歴・長期掲載・売り急ぎ事情など）。 |
| 購入主体 | 法人（univ合同会社）または代表者個人。現金決済・融資どちらも対応します。 |
種類別の条件
| 項目 | ① 戸建て | ② 中古一棟アパート | ③ 土地から新築 |
|---|---|---|---|
| 価格 | 物件＋リフォームで400〜500万円前後 | 3,000万円以下を優先、1.5億円まで | 総事業費（土地＋建物）1.5億円以下 |
| 利回り | 賃貸後10%以上 郊外は15%以上が理想 | 表面8.5%以上 残存耐用年数が短いほど高い利回りが必要（下の表） | 完成後の表面8.5%以上 8%台は立地次第で相談可 |
| 規模 | 戸建て1棟。駐車場付きなら尚可 | 9〜18戸・1戸18㎡以上が目安 13㎡台など極端な狭小は入退去コスト込みで判断 | 9〜18戸・1戸18〜25㎡が入るプラン |
| 構造・築年 | 築古OK（木造・軽量鉄骨） | 木造・鉄骨・RC。耐用年数切れも利回り次第で検討 | 木造（ZEH・ゼロエミ仕様も検討） |
| 評価 | 再建築可・土地値に下支えがあること | 積算評価が価格の60%以上（70%以上を優先） | 土地値が周辺相場に対して無理がないこと |
| 駅・エリア | 1都3県。車需要があれば駅遠も相談可 | 1都3県・16号内中心。徒歩17分優先・25分まで | 都内中心（神奈川・埼玉の16号内も可）。徒歩20分優先・25分まで |
| 融資 | 日本政策金融公庫 | 静岡銀行・地元信金・信組など | りそな銀行・七十七銀行・横浜銀行など |
中古アパートの目安：残存耐用年数と利回り
| 購入時の残存耐用年数 | 希望する表面利回り |
|---|---|
| 30年以上 | 8.0%以上 |
| 25年以上 | 9.5%以上 |
| 20年以上 | 10.5%以上 |
| 15年前後 | 13〜14%以上 |
| 耐用年数切れ（木造） | 12〜14%以上（土地値が価格の70%以上なら10%台も検討） |
法定耐用年数：木造22年・重量鉄骨34年・RC47年。銀行によっては残存年数より長い期間で組めるため、上の表より低い利回りでも検討できる場合があります。
物件ごとに確認している項目
資料をいただいた後、以下を順に確認します。分かっている範囲で最初に教えていただけると、判断が早くなります。
🌊 ハザード洪水・内水・高潮・土砂災害・液状化の区域と想定浸水深。過去の浸水歴。
🧱 擁壁・崖・高低差擁壁の有無・高さ・構造・検査済の有無、崖条例、土地自体の傾斜や坂道。
🛣 接道・道路公道か私道か、幅員、接道長さ、セットバック、私道の通行・掘削承諾、旗竿地かどうか。
🏗 再建築・法令再建築の可否、用途地域・建ぺい率・容積率、市街化調整区域か、既存不適格・未登記増築。
📐 境界・越境境界確定の有無、測量図、越境物（ブロック塀・樹木・屋根など）。
⚡ 工事の可否前面の電線でクレーンが入るか、重機・資材の搬入、上下水・ガスの引込状況。
📄 建物の書類検査済証、建築確認、修繕履歴、雨漏り・シロアリ、旧耐震かどうか。
👥 賃貸の状況レントロール、空室と募集期間、滞納、AD・フリーレント、周辺の募集・成約賃料。
💴 収支・出口積算評価、固定資産税評価、融資期間と返済後の手残り、数年後の売却価格。
原則として対象外
再建築不可（解決策がないもの）借地権・定期借地重大な違反建築東京から遠い地方駅徒歩25分超（戸建ての車需要を除く）
市街化調整区域・擁壁上・旧耐震などは、内容と価格次第で検討します。まずはご相談ください。
融資の組み方（目安）
アパートローンは銀行の定型商品で、物件の評価と個人の属性が中心です。プロパー融資は銀行が自らリスクを取る事業性の融資で、法人の決算や地元の実績を重視します。物件ごとに合う方を選んでいます。
| 金融機関 | 向いている物件・評価の見方 | 当社が探しているイメージ |
|---|---|---|
| 日本政策金融公庫 事業性・固定金利 | 築古戸建て。期間10〜15年、事業計画を重視 | 1都3県・築40年の戸建て450万円＋リフォーム100万円、家賃6万円 |
| 静岡銀行 アパートローン | 積算と収益還元の両方で評価。土地積算60%以上が目安、1億円以内、最長35年（築古木造にも35年の提示例あり） | 埼玉16号内・築30年木造8戸・5,000万円・表面9%・土地積算65% |
| りそな銀行 | 当社では土地から新築の木造アパートで相談予定（3,000万〜3億円・最長35年） | 都内の土地＋木造新築、総事業費1.2億円・10戸・表面8% |
| 七十七銀行 東京支店 | 土地から新築（RC・S造35年、木造22年）。中古は耐用年数内 | 新築木造アパート用地（9〜12戸） |
| 横浜銀行 | 新築・中古（耐用年数内）、諸費用も対象。神奈川・東京の認定新築は最長40年 | 神奈川・東京の新築木造、築浅中古 |
| 神奈川の信用金庫 | 積算評価×70%が基本、耐用年数内、自己資金2割が基本（保証協会付で9〜10割の例） | 神奈川県内で積算の出る中古アパート |
| あすか信用組合 | 収益還元で評価。木造は「50年−築年数」で期間を取れる。16号内 | 16号内・築25年前後の木造アパート |
| 東和銀行・auじぶん銀行 | 業者様経由で、耐用年数を超えた中古でも35年・9割〜フルローンの提示例 | 首都圏の築古木造アパート |
当社調べの目安で、各金融機関の正式な回答ではありません。「この銀行なら組めそう」という見立てがあれば、物件と一緒に教えてください。
お送りいただきたい資料
最初に（あれば）
- 販売図面・掲載URL
- 所在地（町名まで）・最寄り駅と徒歩分
- 価格・利回り・築年・構造・戸数
- レントロール
検討が進んだら
- 登記事項・公図・測量図
- 道路の資料・重要事項の調査結果
- 固定資産税評価額
- 修繕履歴・検査済証
あると助かる情報
- 売主様の事情・希望時期
- 価格のご相談余地
- 買付の入り具合
- 組めそうな金融機関
物件のご紹介はこちらへ
univ合同会社 太田
メール：bukken511@gmail.com 電話：090-9100-7683
資料をいただいたら、条件に合うかどうかを早めにお返事します。条件から外れる場合も、その旨を正直にお伝えします。